Nieruchomości w Polsce
Ile realnie zapłacono za metr – z aktów notarialnych zbieranych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie z ogłoszeń. Różnica bywa kilkunastoprocentowa i zawsze w tę samą stronę. Cena metra opisuje rynek i położenie gminy, nie pracę urzędu.
Powiększ przyciskami albo Ctrl + kółkiem myszy; przeciągnij, aby przesunąć. Na ekranie dotykowym dwa palce. Samo kółko przewija stronę.
mało → dużo transakcji
Mediana ceny mieszkania · rocznik 2025 · 1422 gmin pokolorowanych, 712 bez ani jednej transakcji
Najwyższe wartości w tej warstwie
Ile gmin w ogóle ma liczbę
Ile kosztuje metr
Mediana gmin, osobno dla każdego rodzaju nieruchomości
To mediana gmin, nie transakcji: liczba opisuje typową gminę, a nie typowy zakup w Polsce. Mediana transakcji byłaby zdominowana przez kilkanaście dużych miast, a z agregatów gminnych i tak nie da się jej odtworzyć. Gmina wchodzi do zestawienia od 10 transakcji w roczniku – niżej mediana opisuje kilka zdarzeń, nie rynek.
Rozrzut między gminami
Jedna liczba dla kraju ukrywa to, co w tych danych najważniejsze: gminy różnią się wielokrotnie, nie o procenty.
Mieszkanie
najtaniej 851 zł/m² · środek 5449 · najdrożej 30 486
- poniżej 3000 zł/m²127
- 3000–5000 zł/m²285
- 5000–7000 zł/m²338
- 7000–10000 zł/m²194
- 10000 i więcej zł/m²53
Połowa gmin mieści się między 3881 a 6979 zł/m². Najdroższa jest 35,8× droższa od najtańszej. Rocznik 2025, 997 gmin nad progiem.
Działka budowlana
najtaniej 3 zł/m² · środek 121 · najdrożej 1376
- poniżej 50 zł/m²123
- 50–100 zł/m²223
- 100–200 zł/m²263
- 200–400 zł/m²145
- 400 i więcej zł/m²53
Połowa gmin mieści się między 67 a 199 zł/m². Najdroższa jest 432,8× droższa od najtańszej. Rocznik 2022, 807 gmin nad progiem.
Działka rolna lub leśna
najtaniej 2 zł/m² · środek 38 · najdrożej 1000
- poniżej 5 zł/m²76
- 5–10 zł/m²180
- 10–25 zł/m²220
- 25–50 zł/m²205
- 50 i więcej zł/m²511
Połowa gmin mieści się między 12 a 85 zł/m². Najdroższa jest 420× droższa od najtańszej. Rocznik 2025, 1192 gmin nad progiem.
Czy drożeje
Mediana gmin w kolejnych rocznikach. Każdy rok liczy się na innym zbiorze gmin – rejestr obejmuje ich z roku na rok więcej – więc to jest szereg median, a nie indeks cen.
Mieszkanie
- 20203540 zł/m² z 342 gmin
- 20213960 zł/m² z 516 gmin
- 20224609 zł/m² z 585 gmin
- 20234803 zł/m² z 792 gmin
- 20245273 zł/m² z 882 gmin
- 20255449 zł/m² z 997 gmin
- 2026 (rocznik niepełny)6254 zł/m² z 625 gmin
Między 2024 a 2025 mediana zmieniła się o +3,3%. Oba roczniki objęły zbliżoną liczbę gmin (882 i 997), więc porównanie dotyczy podobnego zbioru.
Działka budowlana
- 2020148 zł/m² z 307 gmin
- 2021110 zł/m² z 781 gmin
- 2022121 zł/m² z 807 gmin
- 2023178 zł/m² z 672 gmin
- 2024209 zł/m² z 712 gmin
- 2025228 zł/m² z 788 gmin
- 2026 (rocznik niepełny)277 zł/m² z 470 gmin
Między 2024 a 2025 mediana zmieniła się o +9,1%. Oba roczniki objęły zbliżoną liczbę gmin (712 i 788), więc porównanie dotyczy podobnego zbioru.
Działka rolna lub leśna
- 202026 zł/m² z 416 gmin
- 202114 zł/m² z 981 gmin
- 202211 zł/m² z 1024 gmin
- 202330 zł/m² z 1033 gmin
- 202439 zł/m² z 1096 gmin
- 202538 zł/m² z 1192 gmin
- 2026 (rocznik niepełny)51 zł/m² z 788 gmin
Między 2024 a 2025 mediana zmieniła się o -1,3%. Oba roczniki objęły zbliżoną liczbę gmin (1096 i 1192), więc porównanie dotyczy podobnego zbioru.
Gdzie metr kosztuje najwięcej, a gdzie najmniej – mieszkanie
Rocznik 2025, wśród 997 gmin z danymi
Najwyższa cena metra
gminy z co najmniej 10 transakcjami w roczniku
- 1.Jastarniapomorskie · gmina miejsko-wiejska · 14 transakcji30 486 zł/m²
- 2.Sopotpomorskie · gmina miejska · 427 transakcji18 953 zł/m²
- 3.Międzyzdrojezachodniopomorskie · gmina miejsko-wiejska · 165 transakcji17 681 zł/m²
- 4.Kościeliskomałopolskie · gmina wiejska · 58 transakcji17 228 zł/m²
- 5.Dziwnówzachodniopomorskie · gmina miejsko-wiejska · 163 transakcji16 718 zł/m²
- 6.Zakopanemałopolskie · gmina miejska · 240 transakcji16 162 zł/m²
- 7.Łodygowiceśląskie · gmina wiejska · 100 transakcji15 699 zł/m²
- 8.Warszawamazowieckie · gmina miejska · 31 904 transakcji15 473 zł/m²
- 9.Helpomorskie · gmina miejska · 57 transakcji15 028 zł/m²
- 10.Krynica Morskapomorskie · gmina miejska · 16 transakcji14 798 zł/m²
Najniższa cena metra
ten sam rocznik i ten sam zbiór gmin – inaczej obie listy opisywałyby dwa różne światy
- 1.Sośnokujawsko-pomorskie · gmina wiejska · 18 transakcji851 zł/m²
- 2.Gródekpodlaskie · gmina wiejska · 17 transakcji1016 zł/m²
- 3.Płużnicakujawsko-pomorskie · gmina wiejska · 12 transakcji1437 zł/m²
- 4.Dubeninkiwarmińsko-mazurskie · gmina wiejska · 15 transakcji1443 zł/m²
- 5.Świecie nad Osąkujawsko-pomorskie · gmina wiejska · 13 transakcji1484 zł/m²
- 6.Gozdnicalubuskie · gmina miejska · 30 transakcji1553 zł/m²
- 7.Mieściskowielkopolskie · gmina miejsko-wiejska · 16 transakcji1605 zł/m²
- 8.Choceńkujawsko-pomorskie · gmina wiejska · 11 transakcji1679 zł/m²
- 9.Barcianywarmińsko-mazurskie · gmina wiejska · 24 transakcji1721 zł/m²
- 10.Pieniężnowarmińsko-mazurskie · gmina miejsko-wiejska · 17 transakcji1785 zł/m²
To nie jest ranking wszystkich 2479 gmin: mieszkanie sprzedaje się głównie w miastach, więc część gmin nie ma dość transakcji, by liczba w ogóle powstała. Wysoka cena nie znaczy „gmina dobra", a niska „zła" – mówi o rynku i o położeniu.
Województwa
Mediana gmin w województwie – nie średnia cen, więc jedno duże miasto jej nie podnosi
Cena metra – mieszkanie
liczone na gminach, które w województwie przeszły próg
- 1.mazowieckie83 gmin · 49 233 transakcji8153 zł/m²
- 2.małopolskie56 gmin · 19 093 transakcji7740 zł/m²
- 3.podlaskie18 gmin · 7904 transakcji6419 zł/m²
- 4.łódzkie32 gmin · 5702 transakcji6347 zł/m²
- 5.lubelskie29 gmin · 6156 transakcji6180 zł/m²
- 6.podkarpackie40 gmin · 6625 transakcji6043 zł/m²
- 7.pomorskie87 gmin · 26 375 transakcji5768 zł/m²
- 8.śląskie76 gmin · 25 504 transakcji5689 zł/m²
- 9.wielkopolskie124 gmin · 23 769 transakcji5501 zł/m²
- 10.świętokrzyskie14 gmin · 3390 transakcji5416 zł/m²
- 11.warmińsko-mazurskie71 gmin · 8410 transakcji4620 zł/m²
- 12.lubuskie53 gmin · 5760 transakcji4599 zł/m²
- 13.dolnośląskie119 gmin · 20 783 transakcji4575 zł/m²
- 14.kujawsko-pomorskie71 gmin · 6423 transakcji4532 zł/m²
- 15.zachodniopomorskie94 gmin · 12 582 transakcji3927 zł/m²
- 16.opolskie30 gmin · 3411 transakcji3379 zł/m²
Co samorządy sprzedały
Sprzedaż nieruchomości przez gminy w 2025 roku. Mienie Skarbu Państwa liczymy osobno i tutaj go nie ma – wójt nie odpowiada za grunty państwowe w swojej gminie.
1 991 347 321 zł z 12 254 transakcji w co najmniej 786 gminach
- w przetargu: 3629
- bez przetargu: 2021 (16,5%)
- pozostałe: 6604
Tryb bezprzetargowy nie jest sam w sobie naruszeniem – ustawa o gospodarce nieruchomościami wymienia sytuacje, w których jest dopuszczalny, m.in. sprzedaż użytkownikowi wieczystemu albo najemcy lokalu. Pokazujemy proporcję, nie zarzut.
Rocznik bieżący jest niepełny – akty spływają do rejestru miesiącami, więc spadek na końcu szeregu to najczęściej brak danych, a nie brak sprzedaży.
Co ogranicza zabudowę
Strefa zalewowa i forma ochrony przyrody nie są wadą gminy – to własność terenu. Mówią natomiast, gdzie budowa wymaga zgód, których gdzie indziej nie trzeba. Plan miejscowy jest tu jedynym ograniczeniem, które gmina UCHWALA – i dlatego stoi obok nich.
Zagrożenie powodziowe
1954 gmin z obszarem w zasięgu wody stuletniej, spośród 2479 sprawdzonych · mediana udziału powierzchni: 3,0%
- Bolesław100,0%
- Gręboszów100,0%
- Gawłuszowice99,7%
- Borowa99,6%
- Mędrzechów99,6%
- Szczucin99,1%
- Gorzyce98,4%
- Pęcław98,2%
Wyłącznie scenariusz stuletni (raz na 100 lat). Scenariusze mają różne pokrycie ewidencyjne i nie są ze sobą porównywalne.
Formy ochrony przyrody
2211 gmin z formą ochrony, spośród 2479 sprawdzonych · mediana udziału powierzchni: 32,8%
- Nieszawa · obszar chronionego krajobrazu100,0%
- Mieroszów · Natura 2000 (ptasia)100,0%
- Ciechocinek · obszar chronionego krajobrazu100,0%
- Boguszów-Gorce · Natura 2000 (ptasia)100,0%
- Przemków · park krajobrazowy100,0%
- Kudowa-Zdrój · Natura 2000 (ptasia)100,0%
- Osiecznica · Natura 2000 (ptasia)100,0%
- Jemielno · obszar chronionego krajobrazu100,0%
Formy ochrony nakładają się na siebie, więc liczymy NAJWIĘKSZĄ pojedynczą – ich suma przekroczyłaby 100% powierzchni gminy.
Pokrycie planem miejscowym
42,0% powierzchni w typowej gminie – mediana spośród 703 sprawdzonych gmin
Plan w granicach gminy wykryto w 0 z 333 gmin, dla których usługa ma dane.
Dla 370 gmin krajowa usługa nie ma zwektoryzowanych planów, choć GUS podaje dla nich pokrycie planem – to luka w usłudze, nie w gminach, i nie wliczamy jej do liczby wyżej.
Pomiar w toku: sprawdziliśmy 703 z 2479 gmin. Udział powierzchni pochodzi z GUS; obecność planu ustalamy z siatki punktów, więc plan obejmujący jedną działkę mógł się w próbie nie trafić – liczba planów jest dolną granicą, nie kompletem.
Rejestr Urbanistyczny
Ministerialny rejestr aktów planowania, uruchomiony 1 lipca 2026. To jedyne miejsce, gdzie od liczby przechodzi się do dokumentu: numeru uchwały, organu i dziennika urzędowego.
- plany miejscowe519 w 40 gminach
- plany ogólne gminy10 w 9 gminach
- plany zagospodarowania województw1
Rejestr jest dopiero zasiedlany, więc te liczby opisują REJESTR, a nie stan planowania w Polsce. Brak aktu nie jest dowodem, że gmina go nie uchwaliła – akty samorządów trafiają tu stopniowo. Z tego samego powodu nie zestawiamy tej liczby z pokryciem powierzchni obok: to dwa różne pomiary, nie dwie wersje jednego.
Skąd te liczby
- Rejestr Cen Nieruchomości – prowadzą go starostowie, udostępnia geoportal. To ceny z aktów notarialnych, brutto: rejestr nie pozwala rozdzielić podatku, więc transakcje z rynku pierwotnego są o stawkę VAT wyższe od wtórnych w tym samym budynku.
- Trzymamy wyłącznie agregaty gminne – mediany i liczności. Z tych danych nie da się odtworzyć ani jednej transakcji ani adresu, choć rekord źródłowy je zawiera.
- Mediana pojawia się od 10 transakcji w kubełku. Poniżej progu piszemy „za mało transakcji”, nigdy zero – brak danych to nie jest cena zero.